전세 재계약, 이것만은 알아두자

 

 

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전셋집 구하기가 어려워지자 그대로 눌러 앉는 세입자들이 늘고 있다.

전세 재계약을 할 때는 신규 계약만큼이나 꼼꼼히 따져본 뒤에 해야 한다.

 

 

 

전세금 인상 없이 자동 연장하는 경우(묵시적 갱신)는 계약서를 따로 쓸 필요가 없다. 종전 계약서상의 확정일자와 전세권 설정 등 권리가 그대로 2년 더 연장되기 때문이다. 이런 묵시적 갱신은 세입자에게 유리하다. 집주인이 향후 2년간은 세입자에게 집을 비워달라고 할 수 없어서다. 대신 세입자는 언제든 이사하고 싶을 때 통보만 하면 3개월 경과뒤 임대차 기간이 자동 종료된다.

전세금을 올려주고 재계약을 할 때는 계약서를 다시 써야 한다. 이때 등기부등본을 열람해 그간 권리변동은 없는지, 근저당·가압류 등이 추가 설정되지는 않았는지 확인해야 한다. 올려준 전세금에 대해서는 확정일자도 새로 받아야 한다. 이 경우 재계약 전에 집주인이 근저당을 설정했다면, 올려준 전세금의 변제순위는 뒤로 밀린다. 경매시 변제순위가 기존 전세보증금→근저당→올려준 전세보증금 순이 되는 것이다.

한편 계약이 종료된 때는 보증금 반환이 관건이다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 확정일자를 받아뒀다면 법원에 보증금반환청구소송을 제기해 강제집행 할 수 있다. 다만, 보증금을 받을 때까지 세입자가 살던 집에서 먼저 이사를 해서는 안된다.